飲食店の開業における居抜き物件の注意点とは？（前編）

居抜き物件とは、前の借主が使用していた内装や設備などをそのまま引き継ぐ形で貸し出される物件のことです。飲食店を始める際に初期投資を抑えつつ、スピード感を持って開業したい方にとっては非常に魅力的な物件と言えるでしょう。
一見、良いこと尽くめの居抜き物件ですが、「居抜きには絶対に手を出しちゃダメ！」と断言する専門家もいます。その最も大きな理由は「閉店した実績がある物件」だからです…
本記事では、前編・後編に分けて居抜き物件のメリット・デメリット、借りる際の注意点などを詳しく解説していきますので是非最後までお読みください。

居抜き物件とスケルトン物件

居抜き物件とは、前の借主が使用していた内装や設備などがそのままの状態になっている物件のことです。
一方、スケルトン物件とは、内装や設備が完全に撤去された骨組みだけの状態の物件のことです。テナント契約ではスケルトン状態が基本とされており、一から自由に自分好みの店づくりができるというメリットがある反面、内装工事や設備購入に高額なコストと時間がかかるというデメリットがあります。
物件探しでは、居抜きかスケルトンの何れかを選択することになります。どちらを選ぶかは結果を左右する重大な決断となるため、慎重な判断が求められます。

増加傾向にある居抜き物件

スケルトン物件は契約する際に借主が原状回復義務を負うことになるため、契約終了時には内装などをすべて撤去し、元のスケルトン状態に戻さなければなりません。近年は飲食店の開廃業のサイクルが早くなり、貸主の多くが早く次の借主を決めたいため、あえて原状回復を行わず、居抜きとして貸すケースが増えてきています。
前のお店の閉店理由が経営不振であった場合は、撤退する際に原状回復する資金的な余裕がないという理由でやむを得ず、営業時のままの状態で引き渡しとなり、居抜き物件となるケースも少なくありません。

居抜き物件のメリット

居抜き物件のメリットは以下の通りです。初期投資を抑えつつ、スピード感を持って開業したい方にとっては魅力的と言えるでしょう。

初期投資の削減

前のお店で使用していた内装や設備をそのまま利用できるため、状態に問題がなければ内装費や設備費などの費用を大幅に削減できます。居抜き物件を取得するには保証料や前家賃、仲介手数料などの物件取得費の他に内装や設備を中古として買い取る造作譲渡料（居抜き料）が別途掛かりますが、それを含めてもスケルトン状態からお店を作るより初期投資を抑えられます。

短期間でオープンが可能

既に内装や設備が整っているため、状態に問題がなければ物件取得後、短期間でお店をオープンすることができます。また、オープンまでの期間を短縮できるため家賃を負担する期間も短くなり、初期投資も抑えられます。

リスクの軽減

初期投資が抑えられる分、オープン時の資金繰りに余裕が持てるため、お店が軌道に乗るまでのリスクが軽減されます。

居抜き物件のデメリット

一見、メリットの多い居抜き物件ですが、注意しなければならないデメリットも多数存在します。

物件として致命的な欠陥がある可能性

居抜き物件には、以前営業していたお店がなんらかの事情で閉店したとういう背景があり、その理由が経営不振だった場合、立地や店舗構造といった致命的な欠陥を抱えている可能性があります。

追加費用の発生

既存の内装や設備の老朽化などにより修繕や交換が必要な場合は、予期せぬ追加費用が発生します。物件の状態によってはスケルトン状態からスタートするよりも費用が掛かってしまうこともあります。

前のお店の印象を引き継ぐリスク

前のお店のイメージや評判が悪かった場合、その印象を引き継いでしまうリスクがあります。特に地方では印象を払拭するのに時間がかかることがあります。

自由度の低さ

既存の内装や設備をそのまま引き継ぐ場合、これからオープンするお店のコンセプトにマッチしない、レイアウトを変更できないなど、自由度の低さは否めません。そのため、自分が理想とするお店とのギャップを抱えたまま営業しなければなりません。

隠れた問題への対応

前のお店が防火基準や衛生管理の問題を抱えたまま営業していた場合は、その対応を引き継がなければならないことがあります。
また、前のお店のオーナーと十分な引き継ぎが行われない場合、設備や什器の所有権やメンテナンス状況が把握できないため、後々トラブルになることもあります。

契約条件の複雑さ

居抜き物件の契約には、設備の状態や使用条件、撤去の際の費用負担など、通常の賃貸契約よりも複雑な内容が含まれることが多いため、契約内容を十分にチェックする必要があります。

まとめ

今回は居抜き物件とスケルトン物件の違いや居抜き物件のメリット・デメリットなどについてお伝えしました。
飲食店を開業する際の物件選びは非常に重要です。居抜き物件を活用すれば、初期費用を抑えてスムーズに開業できる可能性がありますが、注意すべきポイントが多いのも事実です。安易に借りようとすることは避け、徹底したリサーチを行いましょう。
後編では居抜き物件が選ばれる理由や借りる際の注意点などについて詳しくお伝えしますので是非続けてお読みください。